O chamado renda de obra, cobrança que tem afligido consumidores que recentemente adquiriram imóveis na vegetal em Goiânia, pode ser considerado imperdoável. Há, conforme mostrado em reportagem publicada pelo Mais Goiás, certos limites que devem ser respeitados. No entanto, especialistas do setor imobiliário alertam que “cada caso é um caso” e que os contratos devem ser avaliados com cautela.
A taxa é cobrada quando uma pessoa compra um imóvel ainda em processo de construção. Nesses casos, ela assume o pagamento de um valor também espargido porquê ‘taxa de evolução da obra’. O valor é pago mensalmente durante todo o período em que a construção permanece em curso.
Entretanto, nem sempre essa taxa é cobrada de maneira devida. Nesse sentido, o servidor do Procon Goiás e coordenador da Escola de Resguardo do Consumidor, Henrique Figueiredo, explica porquê se dá essa relação entre consumidor, construtora e banco. Ele conta que existem diferentes tipos de negócio e alerta que o primeiro passo é compreender em que tipo de contrato o comprador está inserido.
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“O que precisamos, primeiro, é averiguar se essa taxa está inserida em uma relação de consumo. A relação de consumo é muito particularidade, é detalhada em lei e muito muito definida em relação à segmento que assume os riscos. O que não se pode, de forma alguma, é estabelecer uma transferência desses riscos para o consumidor”, orienta.
Segundo ele, deve ser analisado, em privativo, se os consumidores não aderiram a um projeto ligado à cooperativa ou associação. “Nesses casos, trata-se de um grupo de pessoas que trocam valores e distribuem os riscos. A situação se assemelha aos seguros de carros por associações, onde não há relação de consumo estabelecida. Se esse for o caso, isso afasta a proteção do Código de Resguardo do Consumidor por se tratar de uma entidade jurídica onde as pessoas entram num combinação e assumem os riscos para viabilizar o empreendimento.”
Por outro lado, se a compra foi feita diretamente com a construtora, mediante contrato típico de mercado, o cenário muda. “Se é uma relação em que o consumidor foi sujeito a essa taxa, aí sim o Procon pode atuar e o Código de Resguardo do Consumidor incide sobre essa relação, principalmente se a pessoa não foi alertada sobre a natureza dessa cobrança. Nesses casos, pode ter, sim, uma infração”.
Figueiredo explica que, ao identificar verosímil irregularidade, o comprador pode formalizar denúncia ou reclamação junto ao órgão. “Se o consumidor entender que há uma relação indevida, ele pode procurar o Procon Goiás por meio do nosso site. Lá, é verosímil oferecer uma denúncia e uma reclamação sobre o ocorrido. Mas, caso o consumidor prefira, ele pode buscar nossa unidade localizada na Rua 8, no Núcleo de Goiânia, e falar com um atendente que irá aconselhá-lo ou dar início súbito a um processo administrativo”.
Quem ofídio
Outra incerteza recorrente entre os compradores é sobre quem efetivamente realiza a cobrança. Ao Mais Goiás, a diretora de informação do Sindicato da Indústria da Construção no Estado de Goiás (Sinduscon-GO), Carolina Lacerda, esclarece que o renda de obra é responsabilidade do agente financeiro, ou seja, do banco.
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Segundo ela, a cobrança ocorre durante o período de construção e é feita exclusivamente pela instituição bancária. “A apuração considera o saldo devedor liberado, a taxa contratada e o indexador previsto no contrato, além dos seguros obrigatórios quando aplicáveis. Trata-se de relação direta entre cliente e banco, com base no contrato de financiamento. A construtora não ofídio nem intermedeia essa cobrança”, explicou.
Sobre as variações nos valores, Carolina detalha que elas decorrem de fatores contratuais e da evolução da obra. O valor muda conforme a evolução física da construção e as novas liberações de crédito. Aliás, também pode mudar pelas condições financeiras relacionadas ao índice previsto em contrato. “Quanto maior for o montante já liberado, maior tende a ser a parcela de juros de evolução”, diz.
Ela reforça, ainda, que a política aplicada sobre o renda de obra não é definida pelas construtoras. “É uma política do banco, prevista em normas e contratos de financiamento. É alguma coisa que independe da construtora”.
Setor bancário
A reportagem também buscou a versão dos bancos sobre o matéria. Procurada e questionada sobre o tema, a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) informou que, por se tratar de matéria relacionado ao mercado imobiliário, caberia à Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) se manifestar. “A associação é o fórum por meio do qual os bancos se manifestam sobre assuntos relacionados ao setor imobiliário”, justifica. A Abecip foi procurada, mas não retornou os contatos. O espaço continuará desimpedido para sintoma.
O renda
Conforme mostrado pela reportagem no último dia 10, essa taxa funciona da seguinte forma: o banco libera os recursos para a construtora de maneira gradual, conforme o progresso da obra acontece. Os juros, por sua vez, incidem somente sobre o valor já repassado. Assim, quanto mais a construção evolui, maior tende a ser o valor cobrado.
Durante o período de cobrança dos juros, os valores pagos não reduzem o saldo devedor do financiamento. Eles servem exclusivamente para remunerar o capital liberado pelo banco. A amortização da dívida principal só começa depois a entrega do imóvel, quando tem início o financiamento definitivo.
Medida pode ser abusiva
Perito em Recta Imobiliário, a advogada Vitória Djatxuka diz que, apesar de ser uma cobrança lícito, em determinados casos ela pode se tornar abusiva. “O entendimento dos tribunais é firme no sentido de que a cobrança é lícita durante o período de construção, desde que o contrato seja simples quanto ao prazo de entrega do imóvel e quanto à existência desse incumbência. O próprio STJ já destacou que essa cobrança, quando muito informada, não viola o Código de Resguardo do Consumidor. No entanto, a taxa pode se tornar abusiva dependendo da forma e do momento da cobrança”.
E complementa: “O STJ fixou entendimento de que é ilícita a cobrança de juros de obra depois o prazo contratual para entrega do imóvel, incluído o período de tolerância. A partir desse momento, o consumidor não pode ser responsabilizado por atrasos que não deu justificação.”
De combinação com Vitória, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) segue a mesma orientação. “Em decisão recente da 4ª Turma Recursal, o TJGO reconheceu porquê indevida a cobrança de juros de obra depois a entrega das chaves, determinando inclusive a restituição em duplo, por entender que a material já está pacificada no STJ e que a construtora agiu sem ilusão justificável”, afirma.
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Peso da parcela
Em Goiânia, alguns compradores relatam reajustes considerados “exorbitantes” nesses valores. A reportagem do Mais Goiás ouviu clientes de diferentes empreendimentos que demonstram insatisfação com as cobranças. Uma proprietária de imóvel adquirido recentemente contou que , em somente seis meses depois a assinatura do contrato, já teme não conseguir manter o pagamento das parcelas.
“A questão é que antes de você assinar, a estimativa é uma, por exemplo, a minha era de R$ 400,00 por mês e iria subindo aos poucos. Mas no segundo mês eu já estava pagando R$ 700,00. Hoje, depois de seis meses da assinatura do contrato, estou pagando R$ 1.300,00”, diz a mulher que preferiu não se identificar.
A compradora acrescenta que quando assinou o contrato tinha um orçamento específico mensal, mas com a evolução desses juros a situação tem se tornado cada vez mais preocupante. “Em somente seis meses, a cobrança aumentou muito, a ponto de eu temer não conseguir manter os pagamentos em dia”, pontua.
