A transformação do dedo do mercado imobiliário está avançando para uma de suas etapas mais burocráticas: o registro de imóveis. Com a padronização vernáculo dos registros eletrônicos, a expectativa é aligeirar financiamentos, reduzir retrabalho e facilitar a troca de informações entre cartórios, bancos e incorporadoras.
Embora a digitalização dos registros públicos tenha sido prevista pela Lei nº 14.382, de 2022, o tema voltou ao meio das discussões do mercado imobiliário neste ano depois o Juízo Pátrio de Justiça (CNJ) regulamentar, por meio do provimento 228 de 2026, de junho, um padrão vernáculo padronizado para o envio eletrônico de informações aos cartórios de registro de imóveis, que se apresenta uma vez que uma novidade infraestrutura de dados para o mercado imobiliário brasiliano.
O objetivo é fazer com que bancos, cartórios, incorporadoras e órgãos públicos passem a conversar na mesma linguagem. “A teoria é transformar a matrícula, que hoje ainda é analógica, em dados”, afirma Juan Pablo Correa Gossweiler, diretor-presidente do Operador Pátrio do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR).
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Segundo Gossweiler, embora a grande maioria das matrículas já esteja digitalizada, elas continuam exigindo versão humana. O próximo passo é estruturar essas informações para que possam ser processadas e validadas de forma automatizada, conferindo mais desembaraço ao registro de financiamentos, compras e vendas de imóveis,
“Hoje a pessoa consegue visualizar a matrícula eletronicamente, mas ainda precisa lê-la e interpretá-la. O que estamos construindo é um envolvente em que essas informações possam ser tratadas uma vez que dados estruturados”, diz.
De documentos para dados
A transformação ganhou impulso com a Instrução Técnica de Normalização (ITN) nº 4/2026, que estabelece padrões nacionais para os registros eletrônicos imobiliários, resolvendo um problema histórico do setor.
Apesar de viver uma legislação vernáculo, os mais de 3,6 milénio cartórios de registro de imóveis do país operam sob diferentes normativas estaduais e interpretações jurídicas, o que gera procedimentos distintos para operações semelhantes.
Essa fragmentação afeta toda a calabouço imobiliária. Uma mesma operação de compra, venda ou financiamento pode exigir fluxos diferentes dependendo da localidade. A consequência é a dificuldade de integração tecnológica entre cartórios, instituições financeiras e incorporadoras, além da premência de revisões e correções sucessivas de documentos.
“A padronização evita o retrabalho”, afirma Juan. “Quando todos conhecem previamente os requisitos exigidos, reduz-se a premência de entregar documentos para correções e reiniciar análises.”
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O último gavinha da jornada do dedo
Para incorporadoras, a modernização dos registros é vista uma vez que a peça que faltava para completar a digitalização da jornada imobiliária. Segundo Guilherme Freitas, diretor jurídico da MRV Engenharia, a venda de imóveis já ocorre de forma praticamente integralmente do dedo dentro da companhia.
“O cliente escolhe um apartamento, assina contratos e contrata o financiamento eletronicamente. Quando o processo precisa voltar para procedimentos físicos ou pouco integrados, existe uma quebra dessa jornada”, afirma.
Na avaliação do executivo, a integração entre cartórios e mercado imobiliário avançou significativamente nos últimos anos, impulsionada por iniciativas conjuntas entre registradores, bancos, incorporadoras e entidades setoriais e, agora, esse movimento será catalisado. “A gente está conectando informações que já existem, mas que historicamente estavam desconectadas”, resume Freitas.
Crédito mais manipresto, mas não necessariamente mais barato
Embora o debate frequentemente associe a modernização dos registros ao crédito imobiliário, especialistas fazem uma salvaguarda importante: a aprovação do financiamento acontece antes da lanço registral.
A estudo bancária considera fatores uma vez que renda, capacidade de pagamento, histórico de crédito e avaliação do imóvel. Somente depois essa lanço aprovada é que o contrato segue para registro. Por isso, o principal efeito da padronização não está na decisão de conceder ou negar crédito.
“O impacto mais direto ocorre depois que o financiamento já foi reconhecido”, afirma Welliton Moura, COO da plataforma de crédito imobiliário The House.
Segundo Moura, a padronização tende a reduzir diferenças operacionais entre cartórios, facilitar o comitiva dos processos e diminuir retrabalhos.
“O contrato pode ser registrado e devolvido ao banco com maior rapidez e previsibilidade. Isso acelera a liberação dos recursos e faz com que o numerário chegue mais rapidamente ao vendedor ou à incorporadora.”
A mesma avaliação é compartilhada por Herbert Padilha, diretor mercantil da The House, que defende que o principal mercê da padronização “é prazo e previsibilidade”
Padilha também vê com cautela a hipótese de uma redução relevante dos juros imobiliários unicamente por pretexto da modernização registral. “O dispêndio de captação, a inadimplência, os tributos e o risco da operação continuam sendo fatores muito mais relevantes para a formação das taxas de crédito.”
Ganhos já começam a nascer
Segundo o ONR, a digitalização vem mostrando resultados concretos. O pedido eletrônico de certidões triplicou nos últimos três anos. Já os protocolos eletrônicos de documentos cresceram quatro vezes no período.
Em alguns cartórios, certidões podem ser emitidas em tempo real. Nos demais, o prazo gira entre duas e quatro horas.
Para Gossweiler, a transformação reduz não unicamente o tempo gasto pelos usuários, mas também a premência de deslocamentos físicos. “Antigamente a pessoa precisava ir ao cartório para protocolar documentos e voltar depois para retirar o resultado. Hoje tudo pode ser feito eletronicamente”.
O diretor-presidente do ONR também cita ainda um movimento crescente de integração direta com instituições financeiras por meio de documentos estruturados. Somente em 2026, murado de 25 milénio contratos de financiamento já foram processados eletronicamente nesse formato, segundo o operador
Pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), alterada pela Lei nº 14.382/2022, os cartórios de registro de imóveis devem realizar a qualificação registral e praticar o ato ou apresentar uma nota devolutiva em até 10 dias úteis. Na prática, porém, esse prazo pode ser interrompido caso o solene identifique pendências ou exija documentos complementares, voltando a passar unicamente depois o cumprimento das exigências. O resultado? O registro de um financiamento imobiliário levar de alguns dias a várias semanas.
A expectativa do setor é que a padronização vernáculo dos extratos eletrônicos contribua para aproximar o tempo efetivo de tramitação do prazo previsto na legislação. Com um padrão único de envio de informações entre bancos, incorporadoras e cartórios, a tendência é reduzir erros de preenchimento, retrabalho e exigências motivadas por inconsistências formais, tornando o fluxo mais eficiente.
Infraestrutura para o porvir
Mais do que uma digitalização dos cartórios, as mudanças em curso apontam para uma reforma da base informacional do mercado imobiliário.
A geração do Cadastro Imobiliário Brasílio (CIB), divulgado uma vez que “CPF dos imóveis”, a implementação do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp) e a padronização dos registros fazem secção desse mesmo movimento de integração.
Para os especialistas, o resultado esperado é um envolvente com menos assimetria de informações, menos burocracia e maior capacidade de automação – que, num porvir, podem se trasladar numa percepção de menor risco para o sistema financeiro.
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