A indústria de fundos imobiliários deve continuar passando por um processo de consolidação de grandes veículos nos próximos anos. Apesar do progressão dos fundos bilionários, gestores avaliam que ainda há espaço para FIIs de menor porte, desde que apresentem estratégias claras, capacidade de realização e diferenciais competitivos.
Na avaliação de Ricardo Mateoli, sócio e gestor de FIIs da Paramis, o mercado não deve caminhar exclusivamente para a consolidação. Para ele, fundos menores podem continuar relevantes justamente por atuarem em nichos pouco explorados pelos grandes players.
“A consolidação faz sentido em muitos casos, principalmente porque aumenta a liquidez das cotas, dilui custos fixos e amplia a capacidade de realizar novas emissões. Por outro lado, ainda existe espaço para fundos de menor porte que tenham uma estratégia clara e diferenciada”, afirma em entrevista ao InfoMoney.
Segundo o gestor, esse movimento é particularmente evidente no segmento de crédito imobiliário, onde operações de menor valor costumam permanecer fora do radar dos maiores fundos.
“Para um fundo bilionário, investigar uma operação de R$ 10 milhões demanda praticamente o mesmo esforço que uma de R$ 100 milhões, mas com um impacto muito menor sobre o portfólio. Porquê consequência, muitas dessas operações acabam sendo menos disputadas e podem oferecer prêmios de risco mais atrativos”, diz Mateoli.
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Graduação ajuda, mas não garante competitividade
Embora reconheçam as vantagens de fundos maiores, os gestores afirmam que patrimônio ressaltado não é, por si só, garantia de competitividade.
Mateoli comenta que existe uma graduação mínima necessária para diluir custos e operar de forma eficiente, mas pondera que fundos de porte intermediário conseguem combinar diversificação com flexibilidade para aproveitar oportunidades que deixam de ser cruciais para grandes veículos.
“Não é necessário ser um fundo bilionário para ser competitivo. Um patrimônio intermediário já permite edificar uma carteira diversificada, acessar boas oportunidades e, ao mesmo tempo, preservar a flexibilidade para investir em operações que muitas vezes deixam de ser interessantes para veículos muito maiores”, comenta.
Na visão de Adriano Mantesso, Head de Real Estate da Tivio Capital, o tamanho do patrimônio é menos importante do que a liquidez das cotas no mercado secundário. “Para mim, o tamanho é menos importante do que o ADTV. Um nível de ADTV que já começa a invocar atenção é supra de R$ 1 milhão de liquidez diária”, afirma.
Liquidez será um dos principais desafios dos FIIs menores
Entre os desafios para os FIIs menores, ambos os gestores apontam a liquidez porquê um dos principais obstáculos para os próximos anos.
Para Mateoli, um mercado secundário mais líquido melhora a formação de preços das cotas e amplia a capacidade dos fundos de realizar novas emissões quando surgem oportunidades de investimento. “Um mercado secundário mais líquido melhora a formação de preço do fundo e amplia sua capacidade de realizar novas emissões quando surgem boas oportunidades de investimento, criando um ciclo sustentável de desenvolvimento.”
Mantesso acrescenta que a baixa liquidez tende a dificultar a ingresso de investidores institucionais e pode manter as cotas negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial. Ou por outra, cita a premência de captar novos recursos em um envolvente competitivo e a maior concentração de ativos porquê outros desafios para os fundos menores.
Flexibilidade continua sendo principal vantagem
“Valor não nasce do tamanho, nasce da capacidade de transformação. Fundos pequenos conseguem tomar oportunidades que muitas vezes não movem a agulha para um veículo bilionário. Uma obtenção muito executada, uma renegociação relevante de contrato ou a venda de um ativo com lucro significativo podem ter impacto material no retorno do cotista”, diz Mantesso.
Na avaliação do executivo da Tivio, fundos menores também conseguem executar operações de turnaround, reciclar portfólios e comprar ativos de menor porte com muito mais destreza do que veículos de grande patrimônio.
Especialização deve lucrar espaço na indústria de FIIs
Os dois gestores também concordam que a especialização tende a se tornar uma das principais características da próxima temporada de desenvolvimento da indústria de FIIs.
“Vejo a graduação porquê consequência da estratégia, e não porquê seu ponto de partida”, afirma Mateoli. Para ele, investidores tendem a priorizar cada vez mais a qualidade da gestão, a capacidade de originar oportunidades e a consistência da realização, e não somente o tamanho do patrimônio.
O gestor da Paramis acredita, inclusive, que novas estruturas mais especializadas e até veículos com prazo determinado poderão lucrar espaço para tomar oportunidades específicas de determinados ciclos de mercado.
Na mesma risca, Mantesso afirma que o porvir não será formado somente por grandes fundos generalistas. “Fundos focados em determinados nichos imobiliários, regiões específicas ou estratégias diferenciadas podem gerar retornos superiores justamente porque operam em mercados menos competitivos.”
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