O mercado imobiliário brasílio vive uma reconfiguração no perfil dos compradores, com os fundos imobiliários assumindo protagonismo nas grandes transações nos últimos anos. Em 2025, os FIIs concentraram tapume de 73% do volume totalidade de vendas de imóveis no país, de concórdia com dados da CBRE.
Até novembro, o volume totalidade negociado no mercado alcançou R$ 27,6 bilhões, supra da média anual de R$ 7,3 bilhões observada entre 2005 e 2008, e também superior aos R$ 23,2 bilhões registrados, em média, de 2019 a 2024.
Se em anos anteriores property companies (empresas especializadas na compra, desenvolvimento, gestão e comercialização de imóveis), investidores estrangeiros e ocupantes tinham maior protagonismo, o cenário atual indica uma concentração das aquisições em veículos listados.
Em 2024, por exemplo, os FIIs já haviam sido responsáveis por tapume de 80% do volume transacionado, movimento que se manteve ressaltado em 2025, apesar de um envolvente macroeconômico ainda marcado por juros altos.
Esse progressão dos fundos ocorre em paralelo a uma retomada consistente da demanda nos principais segmentos imobiliários do país.
Aspiração segue concentrada
No segmento logístico, a sucção bruta segue concentrada em poucos estados. São Paulo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Santa Catarina e Espírito Santo responderam, em média, por 78% da sucção bruta vernáculo desde 2020, evidenciando a atratividade dessas regiões.
A taxa média anual de sucção bruta nesses estados alcançou 16% do estoque totalidade, reforçando a percepção de mercado aquecido e oferta ajustada, aponta a CBRE.
A oferta de novos galpões permanece controlada, enquanto a sucção segue acelerada, impulsionada principalmente pelos setores de e-commerce, varejo e operadores 3PL.
A vacância vernáculo caiu para níveis historicamente baixos, inferior de 8%, e a tendência de pré-locação ganhou força diante da escassez de ativos muito localizados, mormente nos principais eixos de São Paulo.
Vacância de escritórios vem recuando
Em São Paulo, principal mercado do país em lajes corporativas, os indicadores apontam para um envolvente ainda mais restritivo. A vacância de escritórios vem recuando de forma consistente desde 2021, com redução acumulada de 4,2 pontos percentuais.
Nos edifícios de padrão triple A, o movimento é ainda mais intenso, mormente na região da Avenida Paulista, onde a taxa de vacância caiu mais de 30 pontos percentuais entre 2024 e 2025, com possibilidade de fechar o ano próxima a 2,5%.
A combinação entre menor disponibilidade e demanda crescente tem impulsionado pré-locações e sustentado reajustes de preços nos ativos mais muito localizados.
O Rio de Janeiro também apresenta sinais claros de inflexão. A vacância no mercado de escritórios recuou 4,8 pontos percentuais desde 2021, agora em 26%, enquanto a sucção líquida atingiu, em 2025, o maior nível desde 2013.
Segundo a CBRE, o grave volume de novos empreendimentos entregues desde 2017 contribui para esse cenário mais equilibrado, ao mesmo tempo em que a conversão de uso de edifícios — com imóveis transformados em residenciais, hotéis e outros formatos — reduz o estoque disponível e melhora a dinâmica de oferta e demanda.
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Avenida para os data centers
O mercado de data centers vem ganhando peso crescente no imobiliário brasílio, impulsionado pela digitalização da economia, pela expansão do cloud e, mais recentemente, pelas demandas associadas à lucidez sintético.
Segundo dados da CBRE, o estoque totalidade de data centers de provedores na América Latina alcançou 1.031 MW de capacidade instalada em 2025, com o Brasil mantendo a liderança regional.
O país concentra tapume de 67% do estoque totalidade da região, com 687 MW de capacidade operacional, consolidando-se porquê o principal mercado de data centers da América Latina. Na sequência aparecem Chile, México e Colômbia, esta última ainda com participação marginal, de exclusivamente 44 MW, e poucos projetos em desenvolvimento.
A distribuição do estoque no Brasil mostra potente concentração geográfica. São Paulo e Campinas respondem por aproximadamente 39% da capacidade instalada, seguidas pelo Rio de Janeiro, com tapume de 38%, enquanto Fortaleza representa aproximadamente 15%, beneficiada pela posição estratégica em cabos submarinos e conectividade internacional.
As projeções da CBRE indicam que, globalmente, o consumo de pujança por data centers deve saltar de tapume de 55 GW em 2025 para 92 GW em 2027, com a participação da lucidez sintético passando de 14% para 27% do totalidade. Esse movimento tende a substanciar a atratividade de mercados capazes de oferecer pujança garantida, firmeza regulatória e graduação — fatores que colocam o Brasil em posição estratégica, segundo a consultoria.
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