Lúcio Santana, CEO da Royal Mortgage ensina método seguro para brasileiros em 2026
Com o dólar valorizado e o mercado imobiliário americano aquecido, cada vez mais brasileiros sonham com uma morada própria, segunda residência ou investimento alugável nos Estados Unidos. Mas o financiamento, lanço temida por muitos, não precisa ser um bicho de sete cabeças. Lúcio Santana, CEO da Royal Mortgage USA, desmistifica o processo: “Não existe complicação, existe método. E ninguém precisa enfrentar isso sozinho, na tentativa e erro”.
Santana comandava uma corretora de hipotecas que conecta clientes estrangeiros aos melhores bancos americanos, sem amarras a uma única instituição. “Nosso papel é mapear o perfil do brasílio e indicar o caminho que une segurança, dispêndio reles e opções reais”, explica o executivo, radicado nos EUA e profissional em intermediar negócios para quem vem do Brasil.
Tudo começa muito antes da escolha do imóvel. Primeiro, defina o objetivo: moradia permanente, morada de férias ou renda em dólar? “Cada meta exige estrutura dissemelhante de financiamento”, alerta Santana. Em seguida, organize entre 25% e 40% de ingresso, a fita varia conforme seu perfil e histórico financeiro, mais custos de fechamento e reservas solicitadas pelos bancos. Itens que muitos subestimam.
Cá vai a veras que ninguém conta: além da parcela mensal, você pagará IPTU (imposto sobre propriedade, em torno de R$ 2 milénio mensais em estados uma vez que a Flórida) e seguro (aproximadamente R$ 600 por mês). Na prática, quem imagina uma parcela de R$ 3 milénio acaba gastando R$ 5,6 milénio por mês. “Mostramos esse quadro completo ao cliente. Não adianta olhar só para a ingresso e ignorar o dispêndio totalidade da propriedade”, enfatiza Santana.
A documentação faz toda a diferença. Os bancos americanos querem congruência entre renda, extratos bancários e capacidade financeira. Mas há um pormenor crucial que os brasileiros muitas vezes desconhecem: você precisará de um ITIN (Cadastro de Pessoa Física), ou equivalente americano do CPF. “Sem ITIN, nenhuma operação financeira avança nos EUA”, esclarece o CEO. Essa solicitação exige tempo, entre 3 a 6 semanas,portanto quanto mais cedo organizar, melhor.
Há basicamente dois caminhos: financiamento com comprovação específica de renda (extratos, contracheques, declarações de imposto de renda traduzidas), que abre condições e taxas mais competitivas; ou financiamento Non-QM (hipoteca não comprometida), que aceita estrangeiros com ingresso mais robusta (35% a 40%) e foco em solidez bancária, dispensando W-2 ou contracheque tradicional. “Mais transparência na documentação, mais flexibilidade nas taxas. Quando simplifica a prova de renda, a ingresso ganha ainda mais peso”, resume.
As hipotecas americanas vêm em três formatos principais: 15, 20 ou 30 anos. “A maioria dos brasileiros opta por 30 anos porque reduz drasticamente a mensalidade. Quem imagina remunerar R$ 8 milénio mensais descobre que consegue por R$ 4,5 milénio em 30 anos”, exemplifica Santana. As taxas atuais (janeiro de 2026) flutuaram entre 6,20% a 7,0% para contratos de 30 anos , conforme seu perfil de crédito.
Nunca assine um contrato de compra sem uma pré-análise de crédito . “É uma vez que um raio-x da previsão: mostra o quanto você realmente pode investir e evitar frustrações. Quantos clientes já se apaixonaram por uma morada para desvendar depois que não conseguiram financiar?”, questiona o executivo. Essa lanço funciona uma vez que um planta, reduz significativamente o risco de se comprometer com um imóvel que depois não se encaixará.
Em seguida o fechamento da operação, o suporte continua precípuo. “A experiência não termina na assinatura. Um bom pós-fechamento ajuda o cliente a entender pagamentos, prazos, renovações de seguro e próximos passos, mormente quando o imóvel é de investimento”, frisa Santana.
Santana enfatiza um tanto que separa os bem-sucedidos dos que enfrentam perrengues: planejamento com 6 a 12 meses de antecedência. “Lhaneza de empresa e conta bancária nos EUA, quando fazem sentido para a estratégia do cliente, não se resolvem da noite para o dia. Estruturação financeira tanto no Brasil quanto nos Estados Unidos exige tempo. Quem se organiza antes passa por um processo muito mais previsível e tranquilo.”
Para o CEO da Royal Mortgage USA, o principal recomendação para brasileiros é tratar o processo uma vez que um projeto estruturado , não uma vez que uma corrida. “Cada cliente tem um perfil único. O que funcionou para um companheiro pode não ser o ideal para você. É por isso que descrever com um corretor de hipoteca especializado no exterior faz tanta diferença.”
Quando o brasílio entende que há método evidente , opções reais para estrangeiros e suporte especializado em cada lanço, o financiamento deixa de ser problemático. “Ele deixa de ser mistério e vira um caminho estruturado: primórdio, meio e termo. Com números reais, prazos definidos e segurança para dormir tranquilo.”
