A esperada queda na taxa Selic que ainda não veio tem gerado burburinho no mercado, com alguns economistas vislumbrando um patamar de 12,25% até o final de 2026. Para o brasílio que sonha com a moradia própria, a expectativa levanta uma questão crucial: vale a pena esperar por juros mais baixos ou é melhor se antecipar ao movimento?
Em um país com histórico de taxas elevadas, onde a Selic orbita em torno da média de 13%, a cautela é procedente. No entanto, especialistas ouvidos pelo InfoMoney alertam que a espera pode custar dispendioso.
O Peso Atual dos Juros
Atualmente, as taxas de financiamento imobiliário (usando recursos do Sistema Brasiliano de Poupança) nos grandes bancos estão em um patamar médio que secção de murado de 11,29% ao ano, acrescida da Taxa Referencial (TR). A TR, que corrige o saldo devedor, está em torno de 1,97% no aglomerado dos últimos 12 meses. Um cenário uma vez que esse resulta em uma taxa efetiva anual de 13,26%, sem racontar outras taxas cobradas por instituições financeiras. É esse dispêndio, hoje proeminente, que o comprador procura reduzir no horizonte através da queda da Selic.
Por que esperar a queda de juros pode ser um erro
Finalmente, faz sentido esperar a Selic desabar muito? A resposta, segundo os especialistas, é “não”.
O planejador financeiro CFP e perito em investimentos, Jeff Patzlaff, explica que a relação entre a Selic e o preço dos imóveis é inversamente proporcional ao que muitos pensam.
“Não acredito que faça sentido esperar a Selic descair, uma vez que, quando a taxa de juros cai, os imóveis tendem a valorizar. Isso acontece porque mais pessoas conseguem crédito, a demanda aumenta e os vendedores passam a cobrar mais dispendioso”, afirma Patzlaff.
Isso significa que, caso o potencial comprador fique esperando muito os juros cederem, o imóvel pode encarecer, ou seja, o valor economizado na parcela do financiamento, devido à taxa de juros menor, pode ser engolido aumento no preço dos imóveis.
A melhor estratégia, de concórdia com Patzlaff, é agir rápido e ser maleável: “Vale a pena contratar o empréstimo e depois, quando a Selic realmente desabar, fazer uma renegociação da taxa para tentar decrescer, ou uma portabilidade de crédito – quando o comprador troca sua dívida face por uma mais barata em outro banco.”
A desembaraço do mercado de crédito
Embora a redução da Selic pareça sutil, o impacto é significativo no longo prazo. E a multiplicação dos efeitos ao longo de um financiamento extensa é relevante, de concórdia com a avaliação do economista Fabio Ongaro.
“Poucos percentuais de subtracção nos juros significam um valor muito relevante, seja em termos de economia ou prejuízo de dispêndio, uma vez que os efeitos se multiplicam por um período longo”, explica Ongaro.
Mas o repasse do golpe da Selic é rápido no financiamento imobiliário? O economista e sócio-fundador da Forum Investimentos, Bruno Perri, confirma a desembaraço dos bancos: “Fazem sim [diferença]. Os repasses costumam ser rápidos pelos bancos, para cima ou para grave, conforme a SELIC seja definida pelo BCB.”
Jeff Patzlaff, porém, adiciona uma nuance importante, principalmente em contratos de longuíssimo prazo. Para ele, o financiamento imobiliário não é o que absorve a queda mais rápido.
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“O financiamento imobiliário dura 30, 35 anos e os bancos olham para o horizonte para definir essa taxa. Mesmo que a Selic caia hoje, se o banco encontrar que a economia estará instável em 2030 e que a projeção futura continue subida, ele segura a taxa do financiamento subida,” alerta o planejador.
O mercado, no entanto, pode se antecipar. Ongaro sugere que, uma vez que a “sede muito grande para a subtracção dos juros” existe, a rapidez de reação pode ser maior do que o normal, sobretudo em relação a operações de financiamento de limitado prazo – uma vez que no financiamento auto.
Imóvel na vegetal: de olho no INCC
Enquanto a queda da Selic beneficia o financiamento de imóveis prontos, quem opta por comprar na vegetal precisa ter atenção próprio a outro índice: o Índice Pátrio de Dispêndio de Construção (INCC).
Bruno Perri ressalta que, para imóveis na vegetal, a Selic tem menor relevância no limitado prazo. “Até a entrega, o INCC acaba sendo mais relevante do que a própria SELIC, pois é ele que atualiza o saldo devedor a ser financiado na entrega do imóvel.”
Patzlaff detalha uma vez que o índice funciona na prática: “Se você comprou na vegetal, o saldo que você deve para a construtora, que é aquela secção que você ainda não financiou com o banco, é revisto mensalmente pelo INCC. Se esse índice sobe, sua dívida totalidade aumenta, mesmo que você esteja pagando as parcelas em dia.”
O INCC-M (Índice Pátrio de Dispêndio da Construção – Mercado), calculado pela FGV, acumulou subida de 6,41% nos 12 meses encerrados em novembro de 2025.
E para 2026, a perspectiva do INCC não é de refrigério. Com o mercado de construção aquecido e o componente de mão de obra pressionado, Perri espera que o indicador rode em um patamar superior à inflação ao consumidor (IPCA). Patzlaff complementa: “Em 2026, se a taxa de juros desabar, o INCC tende a subir já que a economia tende a permanecer mais aquecida.”
Detetive de letras miúdas
Além da taxa de juros e do INCC, Patzlaff aconselha o comprador a ser um “detetive” das letras miúdas.
- Seguros e Taxas: bancos têm posto junto com o financiamento alguns seguros desnecessários. Aliás, procure por outras taxas, uma vez que a de orifício de cadastro. A dica é confrontar simulações entre bancos e olhar o valor totalidade da parcela.
- Correção: Para imóveis prontos, é importante verificar se a correção é por IPCA ou Taxa Referencial (TR), enquanto no imóvel na vegetal o fator de correção é o INCC.
- Ingresso e FGTS: Com os juros ainda em patamares elevados, o planejador financeiro sugere: “quanto maior for sua ingresso, menos juros compostos você pagará. Se puder usar o FGTS para debilitar, use sem dó.”
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Estoque e imóveis prontos
Na avaliação de Bruno Perri, 2026 “pode ser um bom ano para comprar imóveis prontos ou cuja entrega está próxima.” Ele justifica que o atual cenário de desaquecimento da demanda por juros altos pode pressionar as incorporadoras a concederem bons descontos. O comprador, logo, entra no negócio com um preço menor e terá a oportunidade de portabilizar a dívida no horizonte com a queda da Selic.
Jeff Patzlaff complementa a dica com uma estratégia de “caça a pechinchas”. “Estamos num momento onde muitas pessoas que compraram na vegetal anos detrás podem não conseguir financiar agora, na entrega das chaves, devido aos juros altos. Isso gera devoluções. Portanto fique de olho nessas oportunidades. Muita gente pode estar vendendo o usura de apartamentos quase prontos por preços bons só para não perder tudo o que pagou”.
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