Com a volta gradual aos escritórios, a compressão da vacância em regiões corporativas premium e o início de um ciclo de juros mais baixos, a Kinea vê 2026 de forma positiva para os fundos imobiliários. Para a gestora, os FIIs de tijolo carregam um potencial de recuperação significativo em seguida anos de preços deprimidos, enquanto os fundos de papel oferecem prêmios elevados em crédito de subida qualidade. Mas, diante desse novo envolvente, onde estão — de roupa — as melhores oportunidades do mercado?
De conciliação com Carlos Martins, responsável por FIIs de tijolos na Kinea, o ciclo recente de juros elevados pesou sobre os fundos de tijolo porque o investidor pessoa física “olha primeiro para o dividendo”. Porquê o aluguel não se ajusta involuntariamente à Selic, as cotas sofreram ao longo dos últimos anos. Agora, porém, o gestor vê uma combinação rara: preços descontados na bolsa e melhora perceptível na economia real.
Segundo ele, a volta aos escritórios é uma evidência crescente — tanto em grandes corporações quanto em empresas multinacionais. O progresso não depende do ritmo da economia: “mesmo em um PIB fraco, as empresas estão alugando mais”, afirmou. No Rio de Janeiro, áreas porquê Leblon, Ipanema e Botafogo já operam com vacância baixa e aluguéis mais altos, enquanto o Meio ainda enfrenta desafios de segurança e revitalização. “Nosso portfólio tem se beneficiado justamente por ter menor exposição ao Meio e mais presença na Zona Sul”, disse.
Em São Paulo, a Faria Lima segue praticamente sem oferta e com custos altos de aluguéis, o que empurra empresas para eixos próximos. Martins cita Pinheiros porquê um dos maiores exemplos de tração — a gestora pré-locou um prédio inteiro de 40 milénio m² para uma única empresa. Outro destaque é a região da Chucri Zaidan, que registra queda consistente da vacância com sucessivas locações no projeto RochaVerá. “Esse é um processo contínuo: quanto mais fechamos aluguéis, mais empresas percebem que precisam se movimentar para prometer boas localizações.”
No segmento logístico, a vacância segue em mínimas históricas e, segundo ele, a dificuldade de desenvolvimento — terrenos escassos, licenciamento multíplice e urgência de capital intenso — limita a oferta novidade. Há ainda transmigração de empresas para galpões mais modernos, o que mantém a aspiração elevada. “É um mercado robusto em vários estados, não unicamente no eixo São Paulo.”
O residencial, por sua vez, se divide em três mundos: o altíssimo padrão, que vive um ciclo de vendas fortes e velozes; o Minha Morada Minha Vida, com demanda estrutural; e o “miolo” — a classe média financiada — que sofre com juros elevados.
Neste contexto, diante da combinação de preços descontados e melhora dos fundamentos, Martins vê oportunidades nos fundos de tijolo, mormente escritórios e logística. Para quem prefere diversificação e conquista de descontos, cita os FOFs — cuja “dupla correção” de valor (quinhão própria + carteira descontada) pode destravar retorno. Hedge funds imobiliários, que misturam CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), lajes e galpões, também surgem porquê escolha para quem procura alocação mais ampla.
Leia Mais: Liga de FIIs traz Paladin e TGAR para debater os fundos de desenvolvimento
Porquê ficam os FIIs de papéis?
Do lado dos fundos de papel, Flávio Cagno, gestor do segmento na Kinea, argumenta que a discussão “não é tijolo versus crédito”, e sim porquê cada classe reage ao novo envolvente. Ele destaca que alguns fundos de CRI indexados à inflação sofrem mais em períodos ruins — porquê em 2025 —, mas reagem de forma desproporcional quando o envolvente melhora.
O gestor cita o fundo KNIP (Kinea Indices Precos), negociando a IPCA + 10,5% ao ano, porquê exemplo de prêmio saliente para operações de crédito de subida qualidade. Para ele, esses patamares refletem distorções trazidas pela combinação de juros altos e inflação baixa, e não deterioração de risco. “Soltou o elástico, o preço anda”, sintetiza.
Cagno defendeu ainda a manutenção da isenção dos FIIs e reforçou seu papel econômico: “Não é um privilégio, é uma poupança produtiva. Nos nossos CRIs, financiamos mais de século projetos de incorporação. O investidor não está especulando; está financiando a economia real.”
Uma das frentes mais promissoras, segundo ele, é o crédito imobiliário dolarizado, via CRIs atrelados ao câmbio. O padrão se beneficia tanto da competitividade do agro brasiliano quanto da demanda por proteção cambial. “O empresário do agro já opera naturalmente em dólar. Com esse tipo de estrutura, ele caixa com o risco do câmbio, e o investidor recebe a variação cambial isenta de IR.”
High grade ou High yield?
A leitura para 2026 combina inflação mais comportada com o termo do ciclo de CDI cima — o que deve restituir protagonismo aos fundos atrelados ao IPCA. Cagno vê espaço tanto para os high grade (porquê Kinea Índice de Preço), quanto para os high yield (porquê Kinea High Yield), que carregam risco de desenvolvimento, porém com prêmios maiores. A escolha depende do perfil do investidor: tolerância à volatilidade, urgência de liquidez e horizonte de investimento.
Para ele, o recado mediano é que a oportunidade está no ponto de ingressão: preços descontados, isenção mantida e um envolvente de juros em queda criam “uma assimetria difícil de ignorar”. No crédito, afirma, “você precisa estar no embarcação antes do vento virar”.
Leia Mais: O investidor perdido em ‘rótulos’: o risco dos FIIs ficou mais difícil de enxergar?
The post FIIs de “tijolo” ou de “papel”? veja as apostas da Kinea para 2026 appeared first on InfoMoney.
